正文 1688.中国房地产市场，未来什么样
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【独家】中国房地产市场，未来什么样？
中国经济大讲堂4月19日
房价是当下公众最关心的话题，也是困扰很多年轻人的一大难题。在过去的十几年间，我国大部分城市的房价，都经历了不断上涨的过程。甚至，在2016年一些城市的房地产市场还出现了一波所谓的“跳涨”行情。
大城市房价为什么这么高？
为什么涨得这么快？
我认为很简单，如果没有婚房，你跟小姑娘表白是很容易被拒的，丈母娘是绝对不会同意的。
股市不赚钱啊，钱没啥好去处。
土地太贵导致了成本过高。
是因为银行发行货币太多了吧。
4月19日21:48，中国经济体制改革研究会副会长、央行货币政策委员会委员樊纲，将走进央视财经频道《中国经济大讲堂》，深度解读《房地产市场，未来什么样？》。
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房价高肯定是跟货币有一点关系，因为货币是一般等价物，所有东西都是用货币来计价的。但是货币多了，为什么没有到股市？为什么没有到猪肉上？为什么没有到三四线小城市？
中国经济体制改革研究会副会长，央行货币政策委员会委员樊纲说：“以前曾经有过每年m2增长率达到18%、19%，现在每年百分之八九，处于比较低的增长阶段，反而出现房价涨幅大，而且只是大城市涨的现象。从地价上来说，房地产商抱怨地价太高，但是地价不是你举牌拍出来的吗？价格高了可以让它流拍，为什么最后你争地王了？是因为你相信未来这个房价比现在还会更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。假如现在政府给你一块便宜地，等建完房子，那个时候房价涨了，你会按照拿地时的价钱卖房子吗？你还是会按照市场价格来卖这个房子。其实用经济学来解释这个问题，也并不是什么复杂的理论，就是供求关系，价格就是供求关系决定的。供求关系变化了，价格就产生变化了。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理”。
我们先来分析需求，再分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡，导致现在的高房价。
我国房地产市场主要有哪些需求？
说到现在城市里面的需求，通常说的是刚需、改善性需求、迁移性的需求。另外还有两种，一种投资性需求，实际上也可以归结为住宅性需求，就是如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，不是用来炒的。
最后一种就是我们现在通常所说的炒房需求。出现炒房的前提就是前面那几种需求供给没有跟得上，导致了供求失衡，房子价格上涨得特别快，就产生了后面的这种需求。樊纲认为，在我们思考房价过高的时候，基本的出路是要想怎么增加供给，而不是减少需求。
该怎么增加住房供给呢？
第一，怎么利用好现有的土地，怎么在有限的土地上产生出更多的房子。过去长期对容积率压得比较低，香港住宅土地的容积率是9—10，一般的城市是2—3，土地少，土地少容积率就得高一点。
第二，有限土地怎么分配。南方有一个城市，原计划按照八百到一千万人口规模供地，结果现在人口是两千三百万左右，那它的房价涨不涨？还有一个中西部的城市，房价一涨就增加供地，房价就稳定下来，这也是供求关系，只要供求关系理顺了，它的价格就可以稳定下来。
在供给侧，除了土地供给、土地利用、土地分配这些问题之外，当然还有其他的问题，比如说过去确实忽视了住房租赁市场的发展。因为没有法律保障，大家觉得租房不是很稳定，因此都在想着买房，而不是想着多种方式来住房。最近政府也特别加大这方面的改革力度，鼓励租赁市场的发展，也是为了弥补对各种需求的供给不足。
增加供给可能暂时不能解决问题，从土地到房子盖出来大概还得两三年的时间，但是它是解决问题的根本性措施。要通过改变不充分、不平衡的供给，满足更多的需求，房地产市场才能更加稳定。
从2017年以来，党中央国务院已经做了很多的措施来改变这种情况。比如雄安新区给京津冀城市群增加了一块土地供给。比如粤港澳大湾区，把周边小城市组合成一个城市群来缓解大城市的住宅供不应求的问题。比如长三角城市群，也是把长三角地区的小城市都纳入城市群。早上坐着高铁、快轨去上班，晚上到小城市去住，缓解大城市住房供给。还有最近的集体土地入市的举措，都是在解决供求关系的问题，增加土地供给，特别是增加大城市的土地供给，缓解住房供不应求的情况。
房产税有什么作用？
房产税基本的功能就是增长保有成本，美国2008年房地产泡沫破裂以后，中国有炒房团听说美国房价跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房产税，大家全部回来了。房产税是房产市场的自动稳定器，美国有一个朋友，当年50万美金买了一个豪宅，涨到了150万，这房子是涨钱了，但是他张罗着要卖房子。为什么卖房子呢？百分之三点几的房产税，他的工资收入不够交税了。卖大房子就是增加供给，换一个小房子就是减少需求，这样在市场上，房价涨一方面增加了供给，同时减少了需求，这就使得房价容易趋于平衡。
反过来如果房价跌了，就可以卖小房子买大房子，增加需求，减少供给。有了房产税，别的因素还可以使房价上涨，但是没有房产税，容易失衡的供求关系会引起房地产价格暴涨。
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中国经济大讲堂4月19日
房价是当下公众最关心的话题，也是困扰很多年轻人的一大难题。在过去的十几年间，我国大部分城市的房价，都经历了不断上涨的过程。甚至，在2016年一些城市的房地产市场还出现了一波所谓的“跳涨”行情。
大城市房价为什么这么高？
为什么涨得这么快？
我认为很简单，如果没有婚房，你跟小姑娘表白是很容易被拒的，丈母娘是绝对不会同意的。
股市不赚钱啊，钱没啥好去处。
土地太贵导致了成本过高。
是因为银行发行货币太多了吧。
4月19日21:48，中国经济体制改革研究会副会长、央行货币政策委员会委员樊纲，将走进央视财经频道《中国经济大讲堂》，深度解读《房地产市场，未来什么样？》。
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中国经济体制改革研究会副会长，央行货币政策委员会委员樊纲说：“以前曾经有过每年m2增长率达到18%、19%，现在每年百分之八九，处于比较低的增长阶段，反而出现房价涨幅大，而且只是大城市涨的现象。从地价上来说，房地产商抱怨地价太高，但是地价不是你举牌拍出来的吗？价格高了可以让它流拍，为什么最后你争地王了？是因为你相信未来这个房价比现在还会更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。假如现在政府给你一块便宜地，等建完房子，那个时候房价涨了，你会按照拿地时的价钱卖房子吗？你还是会按照市场价格来卖这个房子。其实用经济学来解释这个问题，也并不是什么复杂的理论，就是供求关系，价格就是供求关系决定的。供求关系变化了，价格就产生变化了。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理”。
我们先来分析需求，再分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡，导致现在的高房价。
我国房地产市场主要有哪些需求？
说到现在城市里面的需求，通常说的是刚需、改善性需求、迁移性的需求。另外还有两种，一种投资性需求，实际上也可以归结为住宅性需求，就是如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，不是用来炒的。
最后一种就是我们现在通常所说的炒房需求。出现炒房的前提就是前面那几种需求供给没有跟得上，导致了供求失衡，房子价格上涨得特别快，就产生了后面的这种需求。樊纲认为，在我们思考房价过高的时候，基本的出路是要想怎么增加供给，而不是减少需求。
该怎么增加住房供给呢？
第一，怎么利用好现有的土地，怎么在有限的土地上产生出更多的房子。过去长期对容积率压得比较低，香港住宅土地的容积率是9—10，一般的城市是2—3，土地少，土地少容积率就得高一点。
第二，有限土地怎么分配。南方有一个城市，原计划按照八百到一千万人口规模供地，结果现在人口是两千三百万左右，那它的房价涨不涨？还有一个中西部的城市，房价一涨就增加供地，房价就稳定下来，这也是供求关系，只要供求关系理顺了，它的价格就可以稳定下来。
在供给侧，除了土地供给、土地利用、土地分配这些问题之外，当然还有其他的问题，比如说过去确实忽视了住房租赁市场的发展。因为没有法律保障，大家觉得租房不是很稳定，因此都在想着买房，而不是想着多种方式来住房。最近政府也特别加大这方面的改革力度，鼓励租赁市场的发展，也是为了弥补对各种需求的供给不足。
增加供给可能暂时不能解决问题，从土地到房子盖出来大概还得两三年的时间，但是它是解决问题的根本性措施。要通过改变不充分、不平衡的供给，满足更多的需求，房地产市场才能更加稳定。
从2017年以来，党中央国务院已经做了很多的措施来改变这种情况。比如雄安新区给京津冀城市群增加了一块土地供给。比如粤港澳大湾区，把周边小城市组合成一个城市群来缓解大城市的住宅供不应求的问题。比如长三角城市群，也是把长三角地区的小城市都纳入城市群。早上坐着高铁、快轨去上班，晚上到小城市去住，缓解大城市住房供给。还有最近的集体土地入市的举措，都是在解决供求关系的问题，增加土地供给，特别是增加大城市的土地供给，缓解住房供不应求的情况。
房产税有什么作用？
房产税基本的功能就是增长保有成本，美国2008年房地产泡沫破裂以后，中国有炒房团听说美国房价跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房产税，大家全部回来了。房产税是房产市场的自动稳定器，美国有一个朋友，当年50万美金买了一个豪宅，涨到了150万，这房子是涨钱了，但是他张罗着要卖房子。为什么卖房子呢？百分之三点几的房产税，他的工资收入不够交税了。卖大房子就是增加供给，换一个小房子就是减少需求，这样在市场上，房价涨一方面增加了供给，同时减少了需求，这就使得房价容易趋于平衡。
反过来如果房价跌了，就可以卖小房子买大房子，增加需求，减少供给。有了房产税，别的因素还可以使房价上涨，但是没有房产税，容易失衡的供求关系会引起房地产价格暴涨。
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