第三章百步穿杨圈里套圈（13）
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接到程海涛的电话后，孙钟源是一刻也没耽搁，他迅速地来到县公安局的审讯室。
程海涛说：“报告主任，羊舌淳淳和有琴侑义夫妇死活都不开口，主任，我们是不是真的抓错人了？”
当着羊舌淳淳和有琴侑义夫妇的面，孙钟源问：“海涛，你先想一想：当时我们到复兴路上蜀兴中餐馆都去了哪些人？”
程海涛说：“报告主任，当时去的人中有你、有我、有肖厅、仉龙云、东门平扬、蒋文斌、黄大树、刘复秋，好象就个人。”
孙钟源问羊舌淳淳和有琴侑义夫妇：“当时是我们这几个人吗？”
有琴侑义说：“没错。”
孙钟源又问程海涛：“那你还能回想起我们到蜀兴中餐馆后的具体细节吗？”
程海涛说：“能！”
孙钟源说：“当时我们在向有琴侑义询问是否见过刘子民时，她的回答你还能背出来吗？”
程海涛说：“她当时的回答是：自从成都银行爆炸案发生后，我也经常从电视会有关注。我是看到了你们在电视播放的刘子民，而我们这里也确实是接待过一名叫刘子民的人。但从电视上看和在现实中来看，两者存在着极大的差异。首先是两人的眼神不同。电视上的眼神是刚毅的、执着的、冷酷的。而现实里的刘子民，他的眼神是柔和的、忧郁的、怀疑的。其次是两人的身份悬殊太大。电视上说他是疑犯，无职业一类的，而现实中的刘子民是有职业的，而且好像是什么国家干部。第三，电视上说刘子民的身高是.左右，而现实中的刘子民他的身高好像比这还高。第四，时间有点不对，电视上说前天刘子民出现在成都，可前天我们的送餐人员好像还给他送过餐。”
孙钟源问有琴侑义：“你当时是这样回答我们的吗？”
有琴侑义说：“没错。”
孙钟源说：“有琴女士，其实这里面就有你们的破绽，那就是时间上不对！我们现在已经可以完全地确认：民主楼里住着的刘子民就是在成都银行爆炸案中出现的刘子民，但有琴侑义当时竟然向我们提供的答案是：电视上说前天刘子民出现在成都，可前天我们的送餐人员好像还给他送过餐。你是这样向我们确认的吗？”
有琴侑义说：“是。”
孙钟源说：“为了确认你说的事实是真实的，我们继续向你求证送餐的人员。你是非常肯定地回答是邱会云，中间没有任何的思索。这一过程我们没有随意编造吧，有琴女士？”
有琴侑义说：“没有。”
孙钟源说：“你的这一回答，就确定了前天你们的送餐人员是给刘子民送过餐之事为真实的，而不再是记忆模糊或编造的故事。为了更进一步确认，程海涛继续向你追问：邱会云。他人现在在哪？而你是不假思索地说：他是中江人，应该回中江过节去了。于是程海涛还继续追问，需要你提供出联系方式，结果是，没有下文。有琴女士，现经中江县公安局户籍科反馈的信息证明：全中江县都查找不出邱会云这个人。你说成都银行爆炸案会不会与你有关系？”
有琴侑义沉默着，没有回答。
孙钟源说：“这里我说的主要是有琴侑义一人的问题，还不能证明羊舌淳淳的问题。那是不是羊舌淳淳就真的是没有问题呢？那么接下来，我们再回顾一下，当时我们在随有琴侑义上楼时，也就是羊舌淳淳等人即将回避时出现的一个小插曲：吐丝在柜台的壁柜里叼着一件外套，蒋文斌上去想要拿出来，羊舌淳淳的解释是什么？羊舌淳淳你现在能告诉我吗？”
羊舌淳淳沉默着，没有回答。
孙钟源说：“后来，蒋文斌告诉我，当时羊舌淳淳的解释是：那是员工邱会云的便装。记住：邱会云这名字是在你们夫妇二人分开的情况下，是由羊舌淳淳说出来的！
羊舌淳淳，你们夫妇二人肯定是这么想的：只要民主楼是安全的，你们就一定是安全的。海涛啊，现在我们都已经知道了：如果不抓住亢晓宝，我们就发现不了民主楼，就无法坐实刘子民在金堂这一根本事实。对吧。”
程海涛说：“确实如此。”
孙钟源说：“而抓住亢晓宝的功臣不是我们团队中的哪一个人，是吐丝，吐丝是最大的功臣！但吐丝为什么能够直接抓住亢晓宝？吐丝在蜀兴中餐馆出现后，就直接跟随蒋文斌被派往到广汉去支援冷风了，也就是说，吐丝得到的最后嗅源，就是来源于蜀兴中餐馆柜台的壁柜里叼着的那件外套。那么，羊舌淳淳你为什么要撒谎呢？既然你羊舌淳淳已经撒谎了，那么你不是事件的参与者，就一定是事件的知情者！这一点，你们还能否认吗？！”
房建国说：“哟，滑总来了，来来来，快请坐。”
滑天厦一进来就没好气地说：“房局长，兄弟我今天特别的忙，这茶水我看就不用喝了，改天由兄弟出面做东，我们到江边去钓鱼放松放松。”
“你看，我这里的事都还没谈，坐到，我们先说说事。”
“啥子事？”
“我们局里最近经费比较紧张”
“你要支多少？”
“我哪能管你滑总借呢？是这样，我们上月的用电量确实有点大”
“好了，好了，别说了，我回去立即给你们局里免单三月。”
“痛快！来来来，先喝口茶。”
“兄弟，我真有事，这样吧，我现在就让财务科做帐，免你们三个月的电费，行吧？”
门口立着一个人说：“滑总的口气好大嘛。”
滑天厦象是见到了救兵一样，他高兴地说：“夔总，你怎么到金堂来了？走，我们回公司去，中午去沱江边一块喝咱们的沱牌大曲。”
被滑天厦称为夔总的人，他的名字叫夔建飞，是中国西部电力总公司总经理。
夔建飞冷漠地说：“滑总，这酒啊，还是我最后一次跟你说的：酒是越喝越少，路是越走越远哦。说一说你的情况吧，有多大的事，非得由我出面啊。滑总？”
滑天厦一头雾水地说：“出面？夔总，我没让你出面啊。”
房建国说：“你是没让夔总出面，可你不是一而再、再而三地要求我们让夔总出面吗，你不会老得患上健忘症了吧。”
童清廉正悠闲地哼着曲儿在宾馆房间里品啜着峨眉竹叶青。
自门外进来一左右的女子，一身的皮外套将凹凸有致的身材裹得格外耀眼。女子笑嘻嘻地说：“书记大大好兴致哦，一大早就来曲‘小河淌水’，想妹子了？”
“好久都没闲情逸致了，再不哼一哼，过几年是想哼也哼不成了。你说是不是啊。”
“书记大大，你这话说出来好伤感哦，来，躺下，让妹子好好帮你放松放松。”
“我们认识也有三四年了吧。”
“还有一个月就要满五年了。”
“快五年了？我算一算。去年我们是在黄山过的五一节。前年我们是去的壶口过的七一。大前年我们去了松花江过春节。年，年，我们年去哪了？”
“年去的是莫高窟，为了你，我在敦煌做了流产手术。”
“鸿波啊，今年春节你想上哪去？”
童清廉嘴里的鸿波，她就是景鸿波。自张德其出事后，景鸿波就象五月间的麦田，顿时失去了容颜，过惯了衣来伸手、饭来张口日子的她，再也不愿回到从前那种随叫随到任人发泄的生活中，通过关系，她原本想寄篱于公羊宁都屋檐下，获得往日的尊崇，可没想，公羊宁都是一个自我防护能力特强的人，玩过一次后，就立即将她当礼物馈赠出去。有知情的都一一地婉拒，童清廉因想晋级，就攀上了公羊宁都，公羊宁都就将景鸿波推荐给他，没想，两人一想见，都生出了情愫，虽然两人没有正式名分，但景鸿波从此也不再为生计发愁。
“今年春节，我那都不想去，我想给你生个娃，中不？”
“是个好主意。但你得答应我一个条件。”
“啥条件？”
“你得让我”
“嗨，你们男人怎么都是这老观念啊。中，我给你找几个学生娃，中不？”
“中！”童清廉也用河南腔回答一句。
“那我现在就去安排喽。”
李朝东说：“从企业长远利益和企业发展目标考虑，选择低开高走是基本策略，同时带来三大利好：
第一条，容易产生效益，增加员工收入，有效凝聚民心，发挥员工能动性。
第二条，减少初始投入成本，减少中高层领导违规，保护中高层就是保护企业的核心利益。
第三条，加快项目建设资金的回笼，减少资金再投入的风险，减少资金周转率，提高资金利用率。
经对全国房地产销售策略分析后，我提议：成都市升晖房地产开发有限公司全力打造“首付%”的品牌。
我们过去知道有首付一万元，那已经非常遥远了，与目前的形势相差十万千里。最近在政策层面上也一直强调首付%，但收到的效果非常不理想。
要解决刚性需求，特别是中低收入人群的硬性需求，只有在政策层面上由开发公司协助购房者完成购房程序，使购房者获得属于自己的美好家园。
下面我们来分析首付%的可行性。首先从住宅产品分析。
以一套房万元计算，按银行规范标准操作，购房者必须是首付五成，才能办理银行按揭。那么如果采用对半的方式，就是说，如果只需要购房者首付%，就能拥有一套住房，效果会是怎样？这里先不评判，我们先来计算利息成本。一套住房减去万元再加上银行利息，按年计算，连本带息，价值应该在4万元以内。我们按4万元计算，那么，万元的房屋面积假设为平米，就是说，房屋的售价是万元一平米。那么我们要怎样才能收回这4万元的本息呢？当然是将价钱打入到房价中。那么打入多少才算是合理呢？%-4%之间。我们以4%计算。4一坪，政策要求首付为%，我们按%实收，加上，合计为一坪，我们的目标值就已经得到了实现。如果制定价格策略就这么简单，那就人人都可以去做策划了。我们要对所制定出来的价格进行反论证，既要给自己算账，同时，我们也要帮购房者算账。
第一步，购房者如果按一坪购买房屋，首付万元，贷款万元，年贷款本息为万元，两项之和为4万元。
第二步，购房者如果按4一坪购买房屋，首付万元，贷款万元，年贷款本息为万元，两项之和为.万元。
目前大家看到的是购房者选择4一坪是明显的吃亏。可事实上呢。
第三步，解释：选择一坪，首付为万元，选择4一坪，首付为万元。这里的差额为万元。如果将这万元也计算利息呢？年万元的本息是.万元。.减去.等于.万元。就是说，选择4一坪的房屋，最终的价格为.万元，比一坪的房屋实际上是减少了.万元。
为什么会出现这种情况呢？这就是时间的功劳！
还记得我昨天说过的话吗？投资是一种以时间成本完成资金自我膨胀的过程。而时间就是价格所不能给予商品的具体表象。所以，投资人看中的是价值而不是价格。
我们再来论证商业用房。
首付%，按揭%，与购房者签定年使用权协议，就能达成销售目标。
首先解释为什么要签定年使用权。无论产品在什么位置上建设，都存在一个招商期、商业结构磨合期、产品持续增值扩大期。如果将产品零乱地交给业主使用，虽然可以不承担经营风险，但产品的形象就一定会大打折扣。产品的增值就会下降，给企业今后的再开发带来影响。为保证企业长久经营的良好形象，所以必须采取统一经营、统一招商、统一规划、统一管理、统一品牌的基本策略。
我们假设商品房的售价为元一坪，面积为坪，银行按揭偿还企业的款项是%乘以%，即为总房款的.%，我们向购房者实收额度为%，两项之和为总房款的.%。就是说，我们放给购房者款项为总房款的.%，计为.万元。
那么我们用年的时间能否收回.万元的投入呢？肯定能！年就是个月。的商业用房，共个单位。计算后，每个单位按.元租出，即可收回总房款。而目前，全县的物业租金基本上都可以达到元一坪以上，所以，这一空间非常巨大。这就意味着，我们在这十年里，通过我们的运作，物业不仅可以为我们收回总房款，还能为我们收回投入给购房者的全部利息！而这，就是我一直强调的招商为主，销售为辅的真实内涵。
那么要如何操作经营空间的利润增长点又能迅速提升产品形象？
普遍的做法是低开高走。其实这一做法是基于企业的实力较弱而采取的策略。对于我们的项目，我们有了姜小鸭、有了端木家族企业两大实体经营企业，我们就完全可以采用自己先行成交，先行经营，自我提升租金的办法，迅速与市场租赁水平贴近，这样，我们的目标值就会快速提高。
我们过去一直都是在做单一的产品，并时常为投入资金的大小而犯愁。为什么会这样呢？因为自己开发出来的产品很难被社会快速接受。那么，我们采用这一先进的理念打破市场的认同规律，自我主动出击，攻击市场的薄弱点，撬动市场、引爆市场，就一定能从高手如林的房开市场中突围并形成品牌影响力。
我们解决了这一问题后，那么我们再解决如何实现自我提升商业产品的价值问题。首先，我们注册一家商贸投资公司。为什么是商贸投资公司而不是商贸公司？因为商贸公司是实体企业，而商贸投资公司可以是经营实体的企业，也可以是不经营商贸的实体企业，更可以成为实体企业的经营与管理者。好，我们注册商贸投资公司后，可以与房地产开发公司签署房屋租赁协议。租赁面积一定不能太大，租赁口岸一定要比较适中、但租金水平一定要超高。
这些都做好了，接下来就应该是大力推广和宣传了。商贸投资公司已经拥有了房屋的租赁协议，可以凭这与各大商业实体进行通力合作了。只要商贸投资公司与品牌的商业企业签署了合作协议，就一定会形成链锁反应。
这个时候的房开公司就不是单一的房企了，而是真正走向了集团经营管理模式了。”
骆苏红问：“朝东哥，那这个商贸投资公司由谁去注册？额度多大合适呢？”
端木富说：“这家商贸投资公司就定名为四川省朝惠商贸投资有限公司，注册额度为万元，从我的帐上打入，董事长就由财务总监骆苏红来挂帅，股东为端木孝义.%、骆苏红.%、李朝东%、富显扬%、乐秉毅%、杭治刚%，总经理：李朝东。”
晁補之说：“好！”
骆苏红问：“那四川省朝惠商贸投资有限公司与成都市升晖房地产开发有限公司的关系如何？”
姜升泰说：“朝东，我是这么理解的：房开公司是重点，商贸公司是辅助，所有的股东只享有利益的分配权，不享有企业的经营管理权。商贸公司的经营管理权仍然归属于房开公司，也就是说，两个公司一套人马，主要力量都集中在房开公司，商贸公司主要隶属于营销策划部下的招商部管理。当商贸公司有过成功案例后，方可升级为独立的子公司。但经营管理权还必须是属于房开公司。你认为如何？”
李朝东说：“我很认同三伯的见解。商贸公司的前期主要工作重点在于成功招商，先学习成功的商贸企业他们的先进管理经验和经营思路，然后才有可能脱颖而出，成为商贸新军。当商贸投资公司由部门升级为子公司后，升晖公司就必须设立子公司管委会机构。统一管理各子企业。子公司管委会直接隶属于董事会。”
姜太太说：“子公司管委会机构我已经想好了，设立管委会主任一名，经管委员、调剂委员、审计委员、裁决委员、巡察委员各一名。大家有意见没有？”
经过一轮提问解答后，大家都表态同意这一机构的编制。
姜太太说：“那么，现在就请全体员工见证，各加盟单位、各筹备单位有投票资格的人开始进行投票。”
三轮投票结束后，隋春来作为监票员说：“经各投票人慎重考虑，现升晖公司子公司管理委员会机构名单正式出炉！管委会主任姜芸晖！经管委员李朝东！调剂委员骆苏红！审计委员端木富！裁决委员姜升泰！巡察委员晁補之！”
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程海涛说：“报告主任，羊舌淳淳和有琴侑义夫妇死活都不开口，主任，我们是不是真的抓错人了？”
当着羊舌淳淳和有琴侑义夫妇的面，孙钟源问：“海涛，你先想一想：当时我们到复兴路上蜀兴中餐馆都去了哪些人？”
程海涛说：“报告主任，当时去的人中有你、有我、有肖厅、仉龙云、东门平扬、蒋文斌、黄大树、刘复秋，好象就个人。”
孙钟源问羊舌淳淳和有琴侑义夫妇：“当时是我们这几个人吗？”
有琴侑义说：“没错。”
孙钟源又问程海涛：“那你还能回想起我们到蜀兴中餐馆后的具体细节吗？”
程海涛说：“能！”
孙钟源说：“当时我们在向有琴侑义询问是否见过刘子民时，她的回答你还能背出来吗？”
程海涛说：“她当时的回答是：自从成都银行爆炸案发生后，我也经常从电视会有关注。我是看到了你们在电视播放的刘子民，而我们这里也确实是接待过一名叫刘子民的人。但从电视上看和在现实中来看，两者存在着极大的差异。首先是两人的眼神不同。电视上的眼神是刚毅的、执着的、冷酷的。而现实里的刘子民，他的眼神是柔和的、忧郁的、怀疑的。其次是两人的身份悬殊太大。电视上说他是疑犯，无职业一类的，而现实中的刘子民是有职业的，而且好像是什么国家干部。第三，电视上说刘子民的身高是.左右，而现实中的刘子民他的身高好像比这还高。第四，时间有点不对，电视上说前天刘子民出现在成都，可前天我们的送餐人员好像还给他送过餐。”
孙钟源问有琴侑义：“你当时是这样回答我们的吗？”
有琴侑义说：“没错。”
孙钟源说：“有琴女士，其实这里面就有你们的破绽，那就是时间上不对！我们现在已经可以完全地确认：民主楼里住着的刘子民就是在成都银行爆炸案中出现的刘子民，但有琴侑义当时竟然向我们提供的答案是：电视上说前天刘子民出现在成都，可前天我们的送餐人员好像还给他送过餐。你是这样向我们确认的吗？”
有琴侑义说：“是。”
孙钟源说：“为了确认你说的事实是真实的，我们继续向你求证送餐的人员。你是非常肯定地回答是邱会云，中间没有任何的思索。这一过程我们没有随意编造吧，有琴女士？”
有琴侑义说：“没有。”
孙钟源说：“你的这一回答，就确定了前天你们的送餐人员是给刘子民送过餐之事为真实的，而不再是记忆模糊或编造的故事。为了更进一步确认，程海涛继续向你追问：邱会云。他人现在在哪？而你是不假思索地说：他是中江人，应该回中江过节去了。于是程海涛还继续追问，需要你提供出联系方式，结果是，没有下文。有琴女士，现经中江县公安局户籍科反馈的信息证明：全中江县都查找不出邱会云这个人。你说成都银行爆炸案会不会与你有关系？”
有琴侑义沉默着，没有回答。
孙钟源说：“这里我说的主要是有琴侑义一人的问题，还不能证明羊舌淳淳的问题。那是不是羊舌淳淳就真的是没有问题呢？那么接下来，我们再回顾一下，当时我们在随有琴侑义上楼时，也就是羊舌淳淳等人即将回避时出现的一个小插曲：吐丝在柜台的壁柜里叼着一件外套，蒋文斌上去想要拿出来，羊舌淳淳的解释是什么？羊舌淳淳你现在能告诉我吗？”
羊舌淳淳沉默着，没有回答。
孙钟源说：“后来，蒋文斌告诉我，当时羊舌淳淳的解释是：那是员工邱会云的便装。记住：邱会云这名字是在你们夫妇二人分开的情况下，是由羊舌淳淳说出来的！
羊舌淳淳，你们夫妇二人肯定是这么想的：只要民主楼是安全的，你们就一定是安全的。海涛啊，现在我们都已经知道了：如果不抓住亢晓宝，我们就发现不了民主楼，就无法坐实刘子民在金堂这一根本事实。对吧。”
程海涛说：“确实如此。”
孙钟源说：“而抓住亢晓宝的功臣不是我们团队中的哪一个人，是吐丝，吐丝是最大的功臣！但吐丝为什么能够直接抓住亢晓宝？吐丝在蜀兴中餐馆出现后，就直接跟随蒋文斌被派往到广汉去支援冷风了，也就是说，吐丝得到的最后嗅源，就是来源于蜀兴中餐馆柜台的壁柜里叼着的那件外套。那么，羊舌淳淳你为什么要撒谎呢？既然你羊舌淳淳已经撒谎了，那么你不是事件的参与者，就一定是事件的知情者！这一点，你们还能否认吗？！”
房建国说：“哟，滑总来了，来来来，快请坐。”
滑天厦一进来就没好气地说：“房局长，兄弟我今天特别的忙，这茶水我看就不用喝了，改天由兄弟出面做东，我们到江边去钓鱼放松放松。”
“你看，我这里的事都还没谈，坐到，我们先说说事。”
“啥子事？”
“我们局里最近经费比较紧张”
“你要支多少？”
“我哪能管你滑总借呢？是这样，我们上月的用电量确实有点大”
“好了，好了，别说了，我回去立即给你们局里免单三月。”
“痛快！来来来，先喝口茶。”
“兄弟，我真有事，这样吧，我现在就让财务科做帐，免你们三个月的电费，行吧？”
门口立着一个人说：“滑总的口气好大嘛。”
滑天厦象是见到了救兵一样，他高兴地说：“夔总，你怎么到金堂来了？走，我们回公司去，中午去沱江边一块喝咱们的沱牌大曲。”
被滑天厦称为夔总的人，他的名字叫夔建飞，是中国西部电力总公司总经理。
夔建飞冷漠地说：“滑总，这酒啊，还是我最后一次跟你说的：酒是越喝越少，路是越走越远哦。说一说你的情况吧，有多大的事，非得由我出面啊。滑总？”
滑天厦一头雾水地说：“出面？夔总，我没让你出面啊。”
房建国说：“你是没让夔总出面，可你不是一而再、再而三地要求我们让夔总出面吗，你不会老得患上健忘症了吧。”
童清廉正悠闲地哼着曲儿在宾馆房间里品啜着峨眉竹叶青。
自门外进来一左右的女子，一身的皮外套将凹凸有致的身材裹得格外耀眼。女子笑嘻嘻地说：“书记大大好兴致哦，一大早就来曲‘小河淌水’，想妹子了？”
“好久都没闲情逸致了，再不哼一哼，过几年是想哼也哼不成了。你说是不是啊。”
“书记大大，你这话说出来好伤感哦，来，躺下，让妹子好好帮你放松放松。”
“我们认识也有三四年了吧。”
“还有一个月就要满五年了。”
“快五年了？我算一算。去年我们是在黄山过的五一节。前年我们是去的壶口过的七一。大前年我们去了松花江过春节。年，年，我们年去哪了？”
“年去的是莫高窟，为了你，我在敦煌做了流产手术。”
“鸿波啊，今年春节你想上哪去？”
童清廉嘴里的鸿波，她就是景鸿波。自张德其出事后，景鸿波就象五月间的麦田，顿时失去了容颜，过惯了衣来伸手、饭来张口日子的她，再也不愿回到从前那种随叫随到任人发泄的生活中，通过关系，她原本想寄篱于公羊宁都屋檐下，获得往日的尊崇，可没想，公羊宁都是一个自我防护能力特强的人，玩过一次后，就立即将她当礼物馈赠出去。有知情的都一一地婉拒，童清廉因想晋级，就攀上了公羊宁都，公羊宁都就将景鸿波推荐给他，没想，两人一想见，都生出了情愫，虽然两人没有正式名分，但景鸿波从此也不再为生计发愁。
“今年春节，我那都不想去，我想给你生个娃，中不？”
“是个好主意。但你得答应我一个条件。”
“啥条件？”
“你得让我”
“嗨，你们男人怎么都是这老观念啊。中，我给你找几个学生娃，中不？”
“中！”童清廉也用河南腔回答一句。
“那我现在就去安排喽。”
李朝东说：“从企业长远利益和企业发展目标考虑，选择低开高走是基本策略，同时带来三大利好：
第一条，容易产生效益，增加员工收入，有效凝聚民心，发挥员工能动性。
第二条，减少初始投入成本，减少中高层领导违规，保护中高层就是保护企业的核心利益。
第三条，加快项目建设资金的回笼，减少资金再投入的风险，减少资金周转率，提高资金利用率。
经对全国房地产销售策略分析后，我提议：成都市升晖房地产开发有限公司全力打造“首付%”的品牌。
我们过去知道有首付一万元，那已经非常遥远了，与目前的形势相差十万千里。最近在政策层面上也一直强调首付%，但收到的效果非常不理想。
要解决刚性需求，特别是中低收入人群的硬性需求，只有在政策层面上由开发公司协助购房者完成购房程序，使购房者获得属于自己的美好家园。
下面我们来分析首付%的可行性。首先从住宅产品分析。
以一套房万元计算，按银行规范标准操作，购房者必须是首付五成，才能办理银行按揭。那么如果采用对半的方式，就是说，如果只需要购房者首付%，就能拥有一套住房，效果会是怎样？这里先不评判，我们先来计算利息成本。一套住房减去万元再加上银行利息，按年计算，连本带息，价值应该在4万元以内。我们按4万元计算，那么，万元的房屋面积假设为平米，就是说，房屋的售价是万元一平米。那么我们要怎样才能收回这4万元的本息呢？当然是将价钱打入到房价中。那么打入多少才算是合理呢？%-4%之间。我们以4%计算。4一坪，政策要求首付为%，我们按%实收，加上，合计为一坪，我们的目标值就已经得到了实现。如果制定价格策略就这么简单，那就人人都可以去做策划了。我们要对所制定出来的价格进行反论证，既要给自己算账，同时，我们也要帮购房者算账。
第一步，购房者如果按一坪购买房屋，首付万元，贷款万元，年贷款本息为万元，两项之和为4万元。
第二步，购房者如果按4一坪购买房屋，首付万元，贷款万元，年贷款本息为万元，两项之和为.万元。
目前大家看到的是购房者选择4一坪是明显的吃亏。可事实上呢。
第三步，解释：选择一坪，首付为万元，选择4一坪，首付为万元。这里的差额为万元。如果将这万元也计算利息呢？年万元的本息是.万元。.减去.等于.万元。就是说，选择4一坪的房屋，最终的价格为.万元，比一坪的房屋实际上是减少了.万元。
为什么会出现这种情况呢？这就是时间的功劳！
还记得我昨天说过的话吗？投资是一种以时间成本完成资金自我膨胀的过程。而时间就是价格所不能给予商品的具体表象。所以，投资人看中的是价值而不是价格。
我们再来论证商业用房。
首付%，按揭%，与购房者签定年使用权协议，就能达成销售目标。
首先解释为什么要签定年使用权。无论产品在什么位置上建设，都存在一个招商期、商业结构磨合期、产品持续增值扩大期。如果将产品零乱地交给业主使用，虽然可以不承担经营风险，但产品的形象就一定会大打折扣。产品的增值就会下降，给企业今后的再开发带来影响。为保证企业长久经营的良好形象，所以必须采取统一经营、统一招商、统一规划、统一管理、统一品牌的基本策略。
我们假设商品房的售价为元一坪，面积为坪，银行按揭偿还企业的款项是%乘以%，即为总房款的.%，我们向购房者实收额度为%，两项之和为总房款的.%。就是说，我们放给购房者款项为总房款的.%，计为.万元。
那么我们用年的时间能否收回.万元的投入呢？肯定能！年就是个月。的商业用房，共个单位。计算后，每个单位按.元租出，即可收回总房款。而目前，全县的物业租金基本上都可以达到元一坪以上，所以，这一空间非常巨大。这就意味着，我们在这十年里，通过我们的运作，物业不仅可以为我们收回总房款，还能为我们收回投入给购房者的全部利息！而这，就是我一直强调的招商为主，销售为辅的真实内涵。
那么要如何操作经营空间的利润增长点又能迅速提升产品形象？
普遍的做法是低开高走。其实这一做法是基于企业的实力较弱而采取的策略。对于我们的项目，我们有了姜小鸭、有了端木家族企业两大实体经营企业，我们就完全可以采用自己先行成交，先行经营，自我提升租金的办法，迅速与市场租赁水平贴近，这样，我们的目标值就会快速提高。
我们过去一直都是在做单一的产品，并时常为投入资金的大小而犯愁。为什么会这样呢？因为自己开发出来的产品很难被社会快速接受。那么，我们采用这一先进的理念打破市场的认同规律，自我主动出击，攻击市场的薄弱点，撬动市场、引爆市场，就一定能从高手如林的房开市场中突围并形成品牌影响力。
我们解决了这一问题后，那么我们再解决如何实现自我提升商业产品的价值问题。首先，我们注册一家商贸投资公司。为什么是商贸投资公司而不是商贸公司？因为商贸公司是实体企业，而商贸投资公司可以是经营实体的企业，也可以是不经营商贸的实体企业，更可以成为实体企业的经营与管理者。好，我们注册商贸投资公司后，可以与房地产开发公司签署房屋租赁协议。租赁面积一定不能太大，租赁口岸一定要比较适中、但租金水平一定要超高。
这些都做好了，接下来就应该是大力推广和宣传了。商贸投资公司已经拥有了房屋的租赁协议，可以凭这与各大商业实体进行通力合作了。只要商贸投资公司与品牌的商业企业签署了合作协议，就一定会形成链锁反应。
这个时候的房开公司就不是单一的房企了，而是真正走向了集团经营管理模式了。”
骆苏红问：“朝东哥，那这个商贸投资公司由谁去注册？额度多大合适呢？”
端木富说：“这家商贸投资公司就定名为四川省朝惠商贸投资有限公司，注册额度为万元，从我的帐上打入，董事长就由财务总监骆苏红来挂帅，股东为端木孝义.%、骆苏红.%、李朝东%、富显扬%、乐秉毅%、杭治刚%，总经理：李朝东。”
晁補之说：“好！”
骆苏红问：“那四川省朝惠商贸投资有限公司与成都市升晖房地产开发有限公司的关系如何？”
姜升泰说：“朝东，我是这么理解的：房开公司是重点，商贸公司是辅助，所有的股东只享有利益的分配权，不享有企业的经营管理权。商贸公司的经营管理权仍然归属于房开公司，也就是说，两个公司一套人马，主要力量都集中在房开公司，商贸公司主要隶属于营销策划部下的招商部管理。当商贸公司有过成功案例后，方可升级为独立的子公司。但经营管理权还必须是属于房开公司。你认为如何？”
李朝东说：“我很认同三伯的见解。商贸公司的前期主要工作重点在于成功招商，先学习成功的商贸企业他们的先进管理经验和经营思路，然后才有可能脱颖而出，成为商贸新军。当商贸投资公司由部门升级为子公司后，升晖公司就必须设立子公司管委会机构。统一管理各子企业。子公司管委会直接隶属于董事会。”
姜太太说：“子公司管委会机构我已经想好了，设立管委会主任一名，经管委员、调剂委员、审计委员、裁决委员、巡察委员各一名。大家有意见没有？”
经过一轮提问解答后，大家都表态同意这一机构的编制。
姜太太说：“那么，现在就请全体员工见证，各加盟单位、各筹备单位有投票资格的人开始进行投票。”
三轮投票结束后，隋春来作为监票员说：“经各投票人慎重考虑，现升晖公司子公司管理委员会机构名单正式出炉！管委会主任姜芸晖！经管委员李朝东！调剂委员骆苏红！审计委员端木富！裁决委员姜升泰！巡察委员晁補之！”
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